Een bodemanalyse – ook vaak bodemonderzoek genoemd – is een onderzoek naar de kwaliteit en eventuele verontreiniging van de grond. In Vlaanderen is een bodemanalyse vooral bekend in het kader van de verkoop van vastgoed: voor elk perceel grond dat verkocht wordt, moet de bodemkwaliteit gekend zijn via een officieel bodemattest. Daarnaast is een grondig bodemonderzoek verplicht in situaties waar er een verhoogd risico is op bodemverontreiniging, bijvoorbeeld wanneer op het terrein een ondergrondse mazouttank aanwezig is of was. Bodemanalyse heeft als doel om na te gaan of de bodem al dan niet vervuild is met stoffen zoals minerale olie, zware metalen, solventen of andere schadelijke stoffen, en zo ja, in welke mate. Dit is belangrijk om mens en milieu te beschermen: niemand wil onverwacht te maken krijgen met een vervuilde grond vol gezondheidsrisico’s of hoge saneringskosten.
Wanneer is een bodemanalyse verplicht?
Verkoop van een perceel: In Vlaanderen moet bij iedere eigendomsoverdracht van een perceel grond een bodemattest van de OVAM voorgelegd worden aan de koper. Dit bodemattest is een officieel document dat vermeldt welke gegevens bij de overheid bekend zijn over de bodemkwaliteit van het perceel. Het attest alleen is echter onvoldoende wanneer het om een zogenaamd risicogrond gaat. Een risicogrond is een perceel waarop nu of in het verleden activiteiten hebben plaatsgevonden die bodemvervuiling kunnen veroorzaken (bijv. een benzinestation, garage, fabrieksterrein, of zelfs een site met een oude stookolietank). Bij verkoop van een risicogrond is de verkoper verplicht om vóór de overdracht een oriënterend bodemonderzoek (OBO) te laten uitvoeren. Dit oriënterend onderzoek onderzoekt via bodemstalen of er aanwijzingen zijn van vervuiling. Pas als dit onderzoek uitgevoerd is en goedgekeurd, mag de verkoop doorgaan. Dit alles is vastgelegd in het Bodemdecreet en de Vlarem-wetgeving, die tot doel hebben kopers te beschermen tegen onverwachte bodemsanering achteraf.
Andere situaties waarin bodemonderzoek vereist is: Naast eigendomsoverdracht kunnen er nog omstandigheden zijn waarin een bodemanalyse verplicht wordt. Bijvoorbeeld bij de stopzetting of faillissement van een bedrijf met risicovolle activiteiten (zoals een tankstation, metaalbewerkingsbedrijf, droogkuis, etc.) moet een oriënterend onderzoek gebeuren. Ook bestaat er een periodieke onderzoeksplicht: bepaalde inrichtingen die blijven werken (bv. tankstations) moeten om de x jaar hun bodem laten controleren. Verder zal bij het ontdekken van een ernstige nieuwe bodemverontreiniging (bijvoorbeeld een recente lek) de eigenaar of exploitant meteen een verdergaand onderzoek moeten uitvoeren en evt. saneren (de zogenaamde saneringsplicht bij nieuwe verontreiniging). Ten slotte, als u zelf vermoedt dat uw grond vervuild is (bv. u ruikt stookolie in de grond of er is een calamiteit gebeurd), is het sterk aangeraden om vrijwillig een indicatieve bodemanalyse te laten uitvoeren voor uw eigen gemoedsrust, ook al is dit niet wettelijk verplicht.
Wetgeving: bodemattest, oriënterend en beschrijvend onderzoek
De regelgeving rond bodemanalyse in Vlaanderen is voornamelijk vastgelegd in het Bodemdecreet (2006) en het uitvoeringsbesluit VLAREBO (2007). Enkele kernpunten:
- Bodemattest: Dit attest van de OVAM is altijd vereist bij verkoop van grond, ongeacht het type terrein. Het geeft weer of de OVAM informatie heeft over eventuele verontreiniging op het perceel. Een bodemattest kan online aangevraagd worden en kost €64 per kadastraal perceel (prijs in 2025). Zonder dit attest mag de notaris de akte niet verlijden.
- Oriënterend Bodemonderzoek (OBO): Dit is het eerste, verkennende bodemonderzoek. Het is verplicht bij overdracht van risicogronden en in een aantal andere gevallen (zoals hierboven beschreven). Een erkend bodemsaneringsdeskundige neemt ter plaatse bodemstalen en eventueel grondwaterstalen op strategische punten (zowel op verdachte locaties als ter referentie op schone locaties). Deze stalen worden geanalyseerd in het labo op aanwezigheid van verontreinigende stoffen. Het resultaat van het OBO wordt neergeschreven in een verslag dat aan de OVAM wordt bezorgd. Blijkt uit het OBO dat de bodem proper is, dan is er geen vervolgonderzoek nodig en kan de OVAM een schoon bodemattest afleveren. Indien uit het OBO indicaties van verontreiniging naar voren komen boven bepaalde drempelwaarden, is een beschrijvend bodemonderzoek de volgende stap.
- Beschrijvend Bodemonderzoek (BBO): Dit is een diepgaander onderzoek dat volgt op een oriënterend onderzoek wanneer verontreiniging vastgesteld is. In een BBO brengt de deskundige de exacte aard, omvang en ernst van de vervuiling in kaart. Er worden meestal extra boringen gedaan, peilbuizen geplaatst om grondwater te monitoren en er wordt onderzocht hoe verontreiniging zich verspreid heeft of kan verspreiden. Het BBO beoordeelt ook de risico’s: vormt de verontreiniging een risico voor de volksgezondheid, is er gevaar voor verspreiding naar omliggende percelen of het grondwater, enz. Op basis van het beschrijvend onderzoek beslist de OVAM of een bodemsanering noodzakelijk is. Als saneren niet nodig blijkt (de vervuiling blijft onder de norm of is voldoende beperkt), kan er een nieuwe propere bodemattest komen en kan de verkoop of ontwikkeling van de grond doorgaan. Is er wel een sanering vereist, dan moet een bodemsaneringsproject opgemaakt en uitgevoerd worden voordat de grond weer ‘clean’ verklaard wordt.
Erkende deskundigen: Belangrijk om te weten is dat zowel OBO’s als BBO’s enkel mogen worden uitgevoerd door erkende bodemsaneringsdeskundigen (type 1 of type 2) die door de overheid gecertificeerd zijn. Dit zijn gespecialiseerde bodemexperten die de nodige opleiding en vergunning hebben om zulke onderzoeken te verrichten en wettelijk geldige rapporten af te leveren. U kan een lijst van erkende bodemdeskundigen vinden op de OVAM-website. Vaak zult u als particulier echter via een aannemer of saneringsbedrijf in contact komen met zo’n deskundige. Probeer in elk geval niet om zelf staalnames te doen voor een officieel vereist onderzoek – alleen rapporten van erkende experts worden aanvaard.
Stappenplan bodemanalyse
Bodemonderzoek in uitvoering: een bodemdeskundige neemt stalen van de grond voor analyse op verontreiniging.
Wanneer u te maken krijgt met een verplichte bodemanalyse, bijvoorbeeld bij de verkoop van een pand, doorloopt u doorgaans de volgende stappen:
- Bodemattest aanvragen: De eerste stap is altijd het opvragen van een bodemattest bij de OVAM. Dit doet u (of uw notaris) online via het OVAM-loket. U ontvangt het attest meestal binnen enkele werkdagen. Het bodemattest geeft een eerste indicatie: staat het perceel geregistreerd als (mogelijk) vervuild of niet? Als het perceel niet als risicogrond bekend staat en er geen vermoedens van vervuiling zijn, zal doorgaans geen verder onderzoek nodig zijn.
- Oriënterend bodemonderzoek (indien vereist): Als uit het bodemattest blijkt dat het om een risicogrond gaat (of als de wetgeving het om andere redenen voorschrijft), moet u een erkend bodemsaneringsdeskundige inschakelen voor een oriënterend onderzoek. Deze deskundige komt ter plaatse om boringen te doen en stalen te nemen. U hoeft hier zelf weinig voor te doen behalve de expert toegang te verlenen tot het terrein en eventuele relevante historische info te geven (bv. locatie van vroegere tanks). De stalen gaan naar het labo en na enkele weken zal het rapport klaar zijn. Hierin staat of er verontreiniging is aangetroffen en of verdere stappen nodig zijn.
- Analyse van resultaten en advies: De resultaten van het OBO worden met u besproken. Valt alles binnen de norm, dan is dit goede nieuws: u krijgt een attest dat de grond schoon is en de verkoop (of bouwplan) kan ongehinderd verder. Wordt er wel vervuiling vastgesteld, dan zal de deskundige aanbevelen om een beschrijvend onderzoek te doen.
- Beschrijvend bodemonderzoek (bij vastgestelde vervuiling): In deze fase wordt uitgebreider onderzoek verricht om de volledige omvang van de gevonden bodemverontreiniging vast te leggen. Dit kan inhouden: extra boringen rond de vervuilde zones, installatie van peilbuizen om grondwater te testen, en chemische analyses om concentraties te meten. Het beschrijvend onderzoek bepaalt hoe ernstig de vervuiling is en vormt de basis voor een saneringsplan indien nodig.
- Opstellen saneringsplan en uitvoeren sanering (indien nodig): Als uit het BBO blijkt dat er effectief gesaneerd moet worden (bv. de verontreiniging overschrijdt drempelwaarden die risico’s inhouden), dan moet een bodemsaneringsproject worden opgesteld. Hierin staat hoe men de vervuilde grond gaat reinigen: vaak door de verontreinigde grond uit te graven en te laten reinigen of af te voeren, of door ter plaatse in-situ technieken toe te passen. De uitvoering van de sanering gebeurt meestal door een erkend saneringsbedrijf. In het geval van een lekkende mazouttank bij een woning kan sanering bv. inhouden dat alle verontreinigde grond rond de tank uitgegraven wordt. Bodemsanering is vaak complex en duur, dus soms wordt in samenspraak met OVAM bekeken of beperkt saneren volstaat of dat er geen onaanvaardbaar risico is (en saneren achterwege kan blijven).
- Eindevaluatie en bodemattest: Nadat eventuele saneringswerken zijn uitgevoerd, zal de bodemsaneringsdeskundige een eindevaluatieonderzoek doen om te controleren of de doelstellingen bereikt zijn (is de grond schoon tot op het vereiste niveau?). Als alles in orde is, wordt een eindrapport opgesteld en kan de OVAM een eindevaluatie goedkeuren. U krijgt dan een nieuw bodemattest dat aangeeft dat de grond gesaneerd is en voldoet aan de normen. Hiermee is de bodemprocedure afgerond en kan bv. de verkoop doorgaan of kan het terrein terug vrij gebruikt worden.
Belangrijk om te beseffen is dat deze procedures tijd in beslag nemen. Reken voor een oriënterend onderzoek op enkele weken tot een paar maanden (doorlooptijd inclusief rapportage en goedkeuring). Een beschrijvend onderzoek en eventuele sanering kunnen daar nog maanden (soms jaren, bij ernstige gevallen) bijkomen. Begin dus tijdig met de benodigde bodemonderzoeken zodra u weet dat u bijvoorbeeld uw grond wilt verkopen. Zo voorkomt u last-minute verrassingen.
Kosten van een bodemanalyse
De kosten van een bodemanalyse kunnen sterk variëren naargelang de situatie. Voor eenvoudige gevallen – een klein perceel met een standaard oriënterend onderzoek – moet u al gauw rekenen op enkele duizenden euro’s kostprijs. Dit omvat de prestaties van de deskundige, de boorwerken, lab-analyses en rapportage. Bij grotere terreinen of complexe historische vervuiling kunnen de kosten oplopen in de tienduizenden euro’s. Enkele indicatieve bedragen:
- Een bodemattest aanvragen bij OVAM: €64 per perceel (tarief 2025).
- Oriënterend bodemonderzoek voor een standaard woningperceel (bv. wegens oude stookolietank): vaak tussen €1.000 en €2.000, maar dit kan hoger uitvallen als er veel stalen nodig zijn of moeilijk terrein.
- Beschrijvend bodemonderzoek: doorgaans duurder, omdat er meer stalen en analyses nodig zijn. Dit kan variëren van €3.000 tot €10.000 of meer, afhankelijk van de omvang van de vervuiling.
- Bodemsanering: de kosten hiervan hangen volledig af van de aard van de verontreiniging. In eenvoudige gevallen (bijv. een beperkte mazoutvervuiling bij een lekkende huistank) misschien €5.000–€15.000, maar in zwaardere gevallen (grote industrieële vervuiling) spreken we over €50.000+. Er bestaan overigens fondsen en subsidies voor historische verontreiniging in sommige gevallen, maar deze zijn vaak beperkt of tijdelijk.
Wie draagt de kosten? Volgens het “de vervuiler betaalt” principe wordt geprobeerd de kosten te verhalen op degene die de vervuiling veroorzaakt heeft. Bij verkoop van een risicogrond is de verkopende partij verantwoordelijk om het verplichte bodemonderzoek uit te laten voeren en ook te betalen. Echter, als uit de onderzoeken blijkt dat er effectief verontreiniging is die gesaneerd moet worden, dan zullen de saneringskosten in de meeste gevallen doorgerekend worden naar de persoon of onderneming die oorspronkelijk voor de vervuiling gezorgd heeft (indien bekend). In praktijk betekent dit bijvoorbeeld: u verkoopt een huis met een lekke mazouttank; u betaalt het oriënterend onderzoek, en als er vervuiling is zal de oorspronkelijke vervuiler (vaak uzelf als huidige eigenaar, tenzij u kunt aantonen dat iemand anders vóór u de lekkage heeft veroorzaakt) moeten opdraaien voor de sanering. Bij historische verontreiniging waar de veroorzaker niet meer traceerbaar of solvabel is, komt de saneringsplicht vaak op de huidige eigenaar terecht, soms met tussenkomst van een overheidsfonds. Het is dus belangrijk om bij aankoop van grond altijd het bodemattest te controleren en bij twijfel extra onderzoek te (laten) doen, zodat u niet voor onverwachte kosten komt te staan.
Saneringsplicht en aansprakelijkheid
Wanneer er bodemverontreiniging wordt vastgesteld, ontstaat er een bodemsaneringsplicht. Dit is de wettelijke plicht om de grond te saneren (schoon te maken). De saneringsplicht ligt in eerste instantie bij de persoon die de verontreiniging heeft veroorzaakt. Bijvoorbeeld, een bedrijf dat olie heeft gemorst of een tank die heeft gelekt, is verantwoordelijk voor de gevolgen. In Vlaanderen onderscheidt men nieuwe verontreiniging (ontstaan na 2006, waarvoor de saneringsplicht onmiddellijk geldt) en historische verontreiniging (voor 2006, waarvoor een uitgestelde aanpak geldt maar uiterlijk tegen 2036 gestart moet zijn volgens de wetgeving). Bij een nieuwe verontreiniging moet de saneringsplichtige meteen een beschrijvend bodemonderzoek laten uitvoeren en vervolgens saneren. Bij historische verontreiniging komt de verplichting meestal naar boven bij overdracht of wanneer de overheid gerichte acties onderneemt per sector of gebied.
In realiteit is het niet altijd eenvoudig om de vervuiler aan te duiden. Daarom legt de wet bij verkoop extra nadruk op bodemonderzoek, zodat duidelijk is in welke staat de grond is. Bij verkoop van een risicogrond kan de overeenkomst pas doorgaan als ofwel de grond schoon bevonden is, ofwel – indien er saneringsplicht is – er afspraken zijn gemaakt voor de sanering (bv. de verkoper saneert eerst, of koper neemt over onder voorwaarden). Notarissen zullen erop toezien dat aan deze voorwaarden voldaan is. Als nieuwe eigenaar kunt u saneringsplichtig worden als u een vervuilde grond verwerft waarvan de sanering nog niet is uitgevoerd. Laat daarom bij het aankopen van bijvoorbeeld een oud bedrijfsterrein altijd de bodemtoestand goed onderzoeken, zodat u weet waar u aan toe bent.
Wanneer u zelf eigenaar bent en geconfronteerd wordt met saneringsplicht, is het verstandig om een expert en eventueel een jurist te raadplegen. Er zijn gevallen waarin u een vrijstelling van saneringsplicht kunt krijgen – bijvoorbeeld als u kan aantonen dat de vervuiling voor uw tijd ontstond en u er niets mee te maken heeft. Soms neemt de overheid saneringen (gedeeltelijk) op zich bij oude, verspreide vervuiling (zoals het geval was bij het tijdelijke Promaz-fonds voor lekkende huishoudelijke mazouttanks, dat ondertussen helaas is stopgezet). In andere gevallen kunt u subsidies of tussenkomst vragen, bijvoorbeeld via het Fonds voor Historische Bodemsanering, indien u aan de voorwaarden voldoet. Dit alles neemt niet weg dat voorkomen beter is dan genezen: zorg steeds voor een correct gebruik en buitengebruikstelling van installaties zoals stookolietanks, zodat de bodem schoon blijft.
Hulp bij bodemanalyse of sanering
Een bodemanalyse en mogelijke bodemsanering kunnen complex lijken, maar u staat er niet alleen voor. Ons ervaren team staat klaar om u te begeleiden bij alle aspecten van bodemonderzoek in Vlaanderen. Twijfelt u of u een bodemanalyse nodig heeft, of zoekt u een betrouwbare partner om een verplichte bodemonderzoek uit te voeren? Neem dan vandaag nog contact met ons op. Wij kunnen u helpen met:
- Advies of er in uw situatie een bodemonderzoek vereist is en welk type.
- Het aanvragen van bodemattesten en het inschakelen van erkende bodemdeskundigen voor OBO/BBO.
- Het correct verwijderen of saneren van oude stookolietanks om bodemvervuiling te voorkomen.
- Begeleiding bij bodemsaneringsprojecten en contacten met OVAM indien er verontreiniging is vastgesteld.
- Een transparante offerte en plan van aanpak op maat van uw terrein en situatie.
Vraag gerust een vrijblijvend gesprek of offerte aan – we zorgen ervoor dat u volledig geïnformeerd bent en dat alle bodemonderzoeken correct en tijdig gebeuren. Zo komt u niet voor verrassingen te staan en voldoet u aan alle wettelijke verplichtingen. Contacteer ons voor meer info of een afspraak. Uw bodem is onze zorg!